Bien dans son corps, bien dans sa tête, bien chez soi !

Racheter son crédit immobilier : où, quand, comment ?


Publié le 27 avril 2016 par Flora

Aujourd’hui, je viens te parler d’un truc barbare : le crédit immobilier. Si tu n’es pas endettée, je t’envie ta liberté, et j’espère ne pas te dégoûter avec mes calculs chiants. Mais comme j’ai vu passer quelques projets immobiliers, j’espère que cet article servira.

Les crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas, et avec la banque centrale européenne qui prête à 0% aux banques, ça pourrait difficilement descendre encore plus bas. Alors, si tu as un crédit qui date de 2014 ou avant, ça peut être intéressant de te renseigner sur les possibilités de rachat.

Je ne suis pas une experte dans le domaine, et les choses en France se passent un peu différemment qu’en Belgique où j’habite, mais j’espère te donner quelques pistes de réflexion à l’aide de ce billet.

Sur les trois dernières années, nous avons négocié trois crédits :

  • En 2013, nous avons voulu acheter un appartement, mais il y a eu des litiges.
  • En 2014, blasés par notre histoire d’appartement, nous avons acheté une maison dans la famille.
  • En 2015, réalisant que les taux avaient déjà bien baissé en un an, nous avons décidé de racheter notre crédit.

Autant te dire que les banquiers n’ont plus de secrets pour moi !

Racheter son crédit immobilier

Crédits photo (creative commons) : 401(K) 2012

Quand est-il intéressant de racheter son crédit ?

Aujourd’hui, grâce à notre ami Internet, il est facile de connaître l’état du marché sans se lever de son canapé.

En théorie, si les taux actuels sont un point plus bas que ton taux, ça peut être intéressant de racheter (par exemple, si tu as emprunté à 3% et que le taux actuel est à 2%).

En pratique, tout dépend du capital qu’il te reste à rembourser et de la durée de ton crédit. Par exemple, s’il te reste encore 200.000€ à rembourser, même une différence de 0,5% sur vingt ans commence à être bénéfique. Par contre, si tes 200.000€ restants sont sur dix ans, même 1% de différence est dans la limite de l’intéressant.

En effet, il faut savoir que changer de crédit peut coûter entre 1 et 5% du capital restant à rembourser, selon qu’on change de banque ou pas, et selon la législation locale. Pour connaître ta situation spécifique, tu peux contacter un courtier, qui te fera une simulation de frais. Si tu habites en Belgique, il y a un outil en ligne pour faire la simulation.

Une fois que tu sais combien va te coûter le rachat, il ne te reste plus qu’à calculer si le nouveau taux te permet d’économiser plus d’argent que ce coût ou non. À la louche, si les taux actuels te permettent d’économiser plus que 5% du capital restant à rembourser, ça commence à être intéressant !

Reprenons mes exemples (calculs très arrondis) :

Cas 1 :

  • 200.000€ empruntés sur vingt ans à 3% coûtent au total en intérêts bancaires 66.000€.
  • 200.000€ empruntés sur vingt ans à 2% coûtent au total en intérêts bancaires 43.000€.
  • Différence : 66.000 – 43.000 = 23.000€, soit 11,5% du capital. Bingo ! Au moins 6,5% de ton capital économisé. Ok, dans ce cas de figure, ça ne fait que 50€/mois d’économie, mais c’est déjà un petit resto en amoureux !!

Cas 2 :

  • 200.000€ empruntés sur dix ans à 3% coûtent au total en intérêts bancaires 32.000€.
  • 200.000€ empruntés sur dix ans à 2% coûtent au total en intérêts bancaires 21.000€.
  • Différence : 32.000 – 21.000 = 11.000€, soit 5,5%. Moins intéressant, mais si ça ne te coûte pas cher, pourquoi pas.

Où racheter son crédit ?

Comme je disais plus haut, le coût de changement de ton crédit dépend de si tu changes de banque ou non. Pas seulement parce que changer de banque, c’est beaucoup de démarches, mais surtout parce que changer de banque, ça veut dire racheter complètement le premier prêt et en souscrire un autre, avec tous les frais que ça génère. En Belgique, on doit repasser chez le notaire, par exemple.

Facile alors, il suffit de rester dans la même banque ! Hélas, ce serait trop beau ! En réalité, ce n’est pas si évident. Ton banquier actuel n’a pas beaucoup d’intérêt à renégocier entièrement ton prêt. Bien sûr, il essayera de te faire une offre, pour te garder, mais il ne te proposera probablement pas le meilleur prix du marché. En effet, renégocier ton prêt veut dire pour lui perdre de l’argent. Alors qu’une autre banque aura tout à gagner à conquérir une nouvelle clientèle, et rien à perdre.

Donc encore une fois, il faut sortir ta calculette (ou demander au banquier de le faire) et calculer ce qui va te coûter le moins cher entre l’offre moyenne de ton banquier et la super offre de la concurrence. Ne te prive surtout pas d’envoyer les offres des uns aux autres pour faire monter les enchères (oui oui, à la banque comme à Marrakech, les prix se discutent).

J’ajouterais même que si tu as un bon profil bancaire (deux CDI avec ton chéri et un certain apport), il y a moyen de fixer tes conditions, genre : « on ne changera qu’à partir de 2% ». Bien sûr, il faut rester dans la limite du raisonnable et ne pas demander la lune ! Et pour connaître la limite du raisonnable, Internet est ton ami.

Comment s’y prendre ?

Alors, tu mets ton plus beau costume de négociateur et tu pars à l’assaut des banques, ou tu embauches un courtier.

Perso, je préfère négocier moi-même, parce que c’est facile de gratter quelques dixièmes de % en faisant jouer la concurrence et en jouant des cartes personnelles, comme la fidélité des parents, la possibilité de prendre les autres produits de la banque (comme les assurances) ou de déménager son épargne… J’ai toujours réussi à avoir mieux que ce que proposaient les courtiers. Sans vouloir me jeter des fleurs, j’ai tellement gratté lors de notre dernier prêt que même le notaire était impressionné ! Bon, les taux ont continué à descendre depuis, et le nôtre n’a plus rien d’impressionnant, mais c’est ma petite fierté.

Un autre détail qu’il ne faut surtout pas oublier, c’est que changer de crédit veut dire changer d’assurance de crédit (et peut-être d’autres produits pour un prix préférentiel). Donc il ne faut pas négliger ce point et il faut comparer les offres dans leur intégralité. Par exemple, si tu as eu des soucis de santé ou si tu as commencé à fumer entre ton premier crédit et maintenant, l’assurance peut te coûter plus cher ou carrément refuser de t’assurer à 100%.

Une fois que tu as trouvé ta banque, il ne te reste plus qu’à plonger dans les démarches !

Pour conclure, racheter son crédit peut représenter une certaine économie, voire faire gagner des années de remboursement, surtout pour les endettés d’avant 2013. Mais c’est assez chronophage et ça nécessite pas mal de paperasse.

Si l’administratif ne te dérange pas, comme moi, fonce. Sinon, il doit bien y avoir moyen de sous-traiter ça à ton courtier ou autre, moyennant une petite commission. Et si tu te dis que tu n’as pas envie de te casser la tête pour 50€/mois, c’est toi qui vois !

Et toi ? Tu songes à racheter ton crédit ? Comment penses-tu t’y prendre ? Tu ne crois pas que ça vaille le coup ? Viens en discuter !

Toi aussi, tu veux partager des astuces et des conseils ? C’est par ici !

Commentaires

21   Commentaires Laisser un commentaire ?

Madame Fleur (voir son site)

C’est vraiment très instructif.
N’ayant pas encore de crédit mais ayant vu mes parents racheter le leur, je ne pensais pas que c’était aussi complexe. Maintenant je comprends bien mieux le temps que cela a mis.

le 27/04/2016 à 08h12 | Répondre

Flora

Merci 🙂 Comme ça tu sais si un jour tu veux négocier un prêt 😉

le 27/04/2016 à 09h30 | Répondre

Mlle Moizelle

Tu réponds pile poil à mes questions! 🙂 J’ai entendu parlé de rachat de crédit, mais je ne savais pas vraiment en quoi ça consistait, quelles étaient les conditions et les démarches… Bref, merci!!!

le 27/04/2016 à 08h26 | Répondre

Flora

De rien. Contente d’avoir pu t’apporter des éléments de réponse 🙂

le 27/04/2016 à 09h31 | Répondre

prettyarty (voir son site)

on a acheté en 2011 et en fin 2014 on a racheté notre crédit et changé de banque, on est passé d’un taux de 4.1 à 2.6. autant dire pas mal d’économies:) mais plusieurs mois de démarches et de paperasse… 🙂

le 27/04/2016 à 09h33 | Répondre

Flora

Oui c’est beaucoup de démarches mais franchement je veux bien passer 2 jours à faire des papiers pour économiser des dizaines de milliers d’euro :). Essaie toujours de demander à ta banque d’adapter ton taux, avec un peu de chance tu peux réduire de quelques centimes 😉

le 27/04/2016 à 18h38 | Répondre

Marina

On est en plein dedans ! crédit immo en 2009, racheté en 2013 pour une autre banque, on a gagné trois ans je crois, et cette semaine on est dans les rdv pour démarcher la concurrence, rien qu’avec les simulations sur internet on va encore gagner 2 ou 3 ans. C’est pénible à faire mais çà vaut vraiment le coup ! et tant qu’à faire comme on est plutôt des bons clients je vais négocier les CB gratuites… Il ne faut pas hésiter à marchander et à prendre les banques à leur propre jeu !

le 27/04/2016 à 11h00 | Répondre

Flora

Tout à fait d’accord, il ne faut pas se gêner avec les banques :). En France vous devez aussi passer chez le notaire si vous changez de banque?

le 27/04/2016 à 18h41 | Répondre

Marina

Non, au moment de l’achat du bien la banque intervient devant le notaire qui assure la transmission des fonds, mais après le contrat de prêt reste un contrat sous seing privé et n’a pas à être notarié donc on peut changer de banque sans repasser devant le notaire…

le 27/04/2016 à 22h47 | Répondre

Galeopsis

Je découvre complètement ! Je n’avais jamais entendu parler de rachat de crédit avant, et je ne savais même pas que c’était possible. Je n’ai pas encore de crédit immobilier, mais je garde ton article sous le coude, merci !

le 27/04/2016 à 16h41 | Répondre

Lutine Chlorophylle

Je ne connaissais pas du tout ! Je dois dire que toutes les démarches à faire refroidissent déjà bien… 🙁 Mais ça mérite d’être su, au minimum !

le 27/04/2016 à 17h16 | Répondre

Flora

Oui c’est long. Mais le tarif à l’heure en vaut la peine 😉 Dans mon cas pour 2 à 3 journées de travail, nous avons économisé environ 15000€ !

le 27/04/2016 à 18h54 | Répondre

Miss Chat

J’avais déjà entendu le principe mais je ne m’étais jamais penchée sur la question donc ton article est super instructif et intéressant.
On a acheté en 2011 mais « malheureusement » à un taux qui était déjà assez bas. Du coup, même en restant dans la même banque avec un taux très bas (qu’on n’obtiendra probablement jamais), on ne gagne « que » quelques milliers d’euros. Sachant qu’on revendra « la bête » d’ici un a, beaucoup de chipotage pour rien 🙂

le 27/04/2016 à 21h03 | Répondre

Flora

Oui, si vous comptez vendre bientôt ce n’est pas la peine 😉 vous aurez déjà votre lot de démarches pour la vente. Vous avez trouvé votre maison à la campagne?

le 28/04/2016 à 08h30 | Répondre

Miss Chat

Ha. Ha. Ne me lance pas sur le sujet, Monsieur risquerait de passer ses nuits sur le canapé : en bref, il préfère attendre encore un an avant d’acheter et déménager 😀

le 28/04/2016 à 10h06 | Répondre

Flora

Ma curiosité me pousse à demander pourquoi mais je ne veux pas risquer les nuits de Mr 😉
C’est dommage de se fixer un planning rigide, surtout que j’ai cru comprendre que vous cherchiez quelque chose de très spécifique… Bonne chance pour le convaincre 🙂

le 28/04/2016 à 11h15 | Répondre

Miss Chat

Une nuit dans le salon ne lui fera pas tant de mal que ça. En fait, il y a deux raisons, purement financières : 1) on (il) ne veut pas devoir rembourser l’abattement des droits d’enregistrement pour le bien qu’on a déjà (délai jusqu’en 2017) et 2) on (il) aimerait bien obtenir la réduction fiscale liée à l’achat d’un « premier » bien (possible uniquement si on vend le premier et achète le deuxième dans la même année). Face à la maison « parfaite », j’étais prête à faire une croix sur ces sommes mais ce n’est (apparemment) plus son cas :p

le 28/04/2016 à 12h22 |

Flora

Rationalisme quand tu nous tiens… J’espère que vous retrouverez une maison « plus que parfaite » le moment venu 😉

le 28/04/2016 à 13h06 |

Claudia

Pour la France:
« Des indemnités de remboursement anticipé sont la plupart du temps prévues dans le contrat de prêt. Elles sont toutefois limitées par la loi à un semestre d’intérêts sur le montant du capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. »

Ce qui fait que en France ta simulation pour 10 ans d’emprunt reste intéressante.
Par contre: faire les calculs sur le capital restant dû, et pas sur le prêt initial (si le prêt est récent, ça ne fait pas beaucoup de différence, vu qu’au début on paie surtout des intérêts). Et pour l’assurance, si on change de banque, elle sera calculée à partir du nouveau montant du prêt (capital restant dû) alors que si on garde sa banque on garde le montant de l’assurance ancien.
J’ai récemment renégocié un prêt un peu ancien (2008), donc cher. Il ne restait plus que 3 ans de remboursement, et ça en valait encore la peine.

le 28/04/2016 à 11h31 | Répondre

Flora

Merci pour l’information, ça servira sans doute à des lectrices 🙂
J’ai bien précisé qu’il s’agissait bien du capital restant à rembourser. J’ai juste pris des chiffres ronds dans l’exemple parce que c’est plus visuel.
Merci pour les précisions, c’est chouette de savoir que ça marche même sur les prêts anciens.

le 28/04/2016 à 13h18 | Répondre

SI TU SOUHAITES RÉAGIR C'EST PAR ICI !

As-tu lu notre Charte des commentaires avant de publier le tien ?